I korthet kan sägas om privatuthyrning att du behöver bara betala skatt på hyresintäkter som är högre än 40 000 kr. Du kan också förutom detta schablonavdrag dra av 20 % av hyresintäkten. Det finns speciella regler som ska beaktas i sammanhanget, så det bästa är om du använder Skatteverkets beräkningshjälp här.
Regler vid uthyrning till eget eller närståendes bolag eller arbetsgivare
Reglerna är i korthet följande:
- Du får göra avdrag för ökade kostnader, såsom el, vatten, uppvärmning och sophämtning.
- Du får inte göra några andra avdrag än för de ökade kostnaderna (du får t.ex. inte dra av schablonavdraget om 40 000 kr som vid uthyrning till privatperson).
- Arbetsgivaren eller bolaget måste hyra ett avgränsat och bestämt utrymme i din bostad och bolaget eller arbetsgivaren ska ha ett behov av att hyra utrymmet.
- Hyran ska tas upp till marknadshyran, dvs. den hyra som du hade kunnat få om utrymmet hade hyrts ut till en utomstående.
- Bolaget eller arbetsgivaren ska ta upp den del av hyran som överstiger marknadshyra som lön istället för kapitalinkomst, om du tar ut en högre hyra än marknadshyra.
- Hyresavtal mellan den anställda och arbetsgivaren ska finnas.
Observera!
1. Om hyresersättningen är högre än marknadsmässig hyra, ska det överskjutande beloppet redovisas som lön.
2. Om arbetsgivaren inte har behov av lokalen ska hela ersättningen redovisas som lön.
3. Om hyresavtal saknas ska ersättningen redovisas som lön.
Tips! Vad arbetsgivaren kan anses ha behov av får man givetvis titta på i det specifika fallet. Det finns rättspraxis på området. Exempel RÅ 1984 ref. 1:76 (Högsta förvaltningsdomstolen):
Arbetsgivaren hyrde ett förråd i den anställdas villa. Detta användes för förvaring av en viss utrustning. Det fanns ingen separat ingång till förrådet och lokalen var inte avskild från bostadens övriga utrymmen. Det fanns ett hyreskontrakt. Domstolen ansåg att utrymmena behövdes som förråd och ersättningen ansågs vara hyra.
Tips! Vad som är marknadsmässig hyra kan vara klurigt. I de fall som det överhuvudtaget inte finns någon hyresmarknad i området eller närliggande områden, bör marknadsvärdet beräknas med ledning av de värdetabeller som gäller för beräkning av bostadsförmån vid beräkning av skatteavdrag och arbetsgivaravgifter, se SKV FS 2023:11 för beskattningsår 2024.
Tips! Om upplåtelsen avser endast enstaka kontorsrum eller garage och liknande i en egen privatbostadsrätt eller privatbostadsfastighet, bör avdraget begränsas till de direkta merutgifterna i form av elektricitet, uppvärmning, slitage och liknande som föranletts av att företaget har använt utrymmet. Det sammanlagda beloppet för sådana merutgifter kan i dessa fall vanligtvis variera mellan 1 000 och 3 000 kr för helt år, beroende på förhållandena i det enskilda fallet.
Observera dock att för utrymmen som helt disponeras av arbetsgivaren kan högre avdrag i vissa fall medges. Omständigheter som kan tyda på att utrymmet helt disponeras av arbetsgivaren är exempelvis att särskild utrustning anskaffats eller att andra kostnader lagts ned på fastigheten och dessa kostnader har ett direkt samband med uthyrningen.
Obs! Tänk på att den hyresersättning som en anställd erhåller vid upplåtelse av en privatbostad eller en bostad med hyresrätt till sin arbetsgivare ska redovisas i arbetsgivardeklarationen.
Undantag! I vissa fall beskattas inte hyresersättningen som inkomst av kapital, trots att alla förutsättningarna som nämns ovan är uppfyllda. Det är när en anställd hyr ut en bostad till arbetsgivaren enbart för att den anställda ska använda bostaden för egen övernattning vid tjänsteresor. Ersättningen bör då i stället ses som kostnadsersättning för logi.
Om arbetsgivaren hyr en bostad av en anställd och sedan använder bostaden för att låta flera anställda övernatta där, beskattas ersättningen dock som inkomst av kapital.
Gällande följande tre krav; att hyresavtal finns, att arbetsgivaren har behov av utrymmet och att ersättningen är marknadsmässig, kan vidare följande sägas:
- Hyresavtalet bör vara skriftligt men ett muntligt går också bra. Ett bevis på att det finns ett muntligt hyresavtal är att hyresbetalningar har skett i enlighet med avtalet.
- För att bedöma arbetsgivarens behov av utrymmet bör det utrymme som arbetsgivaren hyr vara särskilt avgränsat, t.ex. ett visst rum eller förråd. Om det inte finns något särskilt utrymme är det Skatteverkets uppfattning att arbetsgivarens behov av utrymmet kan ifrågasättas.
- Om det hyrda utrymmet är integrerat i den anställdas bostad, t.ex. ett arbetsrum i bostaden, bör marknadsvärdet i första hand beräknas med ledning av hyresnivån i området eller närliggande områden för utrymmen som hyrs ut för motsvarande ändamål.
Här har du en hjälpblankett vid beräkningen.
Arbetsrum i den egna bostaden - regler
Många funderar över avdragsmöjligheter för arbetsrum i den egna bostaden. Det är ett område där reglerna är mycket restriktiva. Om arbetslokalen är inrymd i bostaden medges avdrag bara i undantagsfall enligt praxis.
För att avdrag ska medges måste följande krav vara uppfyllda:
- Arbetsgivaren får inte tillhandahålla någon arbetsplats.
- Det ska finnas ett klart behov av ett arbetsrum i bostaden.
- Arbetsrummet ska enbart ha använts för arbetet
- Bostaden måste vara större än vad som hade krävts om den skattskyldiga inte hade varit tvungen att ha ett arbetsrum.
- Arbetsrummet får med hänsyn till läge eller utrustning inte ingå i bostadsutrymmet.
För att ett arbetsrum inte ska anses ingå i bostadsutrymmet måste det antingen
- vara så avskilt från själva bostaden att det inte ingår i övriga bostadsutrymmen, eller! (observera, alternativt ”rekvisit” - ”krav” ”förutsättning”)
- vara inrett på ett sådant sätt att det inte kan användas för bostadsändamål.
Exempel på rättstillämpning RÅ 1981 1:21 (Högsta förvaltningsdomstolen):
Det var här fråga om en redaktör och frilansjournalist vars arbetsgivare inte tillhandahöll arbetslokal. Trots att Högsta förvaltningsdomstolen framhöll att det fanns behov av eget arbetsrum fick redaktören inte avdrag eftersom rummet var en del av den hyrda privatbostaden. Hela hyresutgiften bedömdes då vara privata levnadskostnader.
Du kan läsa mer om arbetsrum i bostaden på Skatteverkets hemsida.
Privat uthyrning
Ska du hyra ut din privatbostad till en annan privatperson, vare sig det rör bostadsrätt, hyresrätt, ägarlägenhet eller småhus kan du läsa om reglerna här på Skatteverkets hemsida.
Se även: Avdrag för kontor hemma i egen bostad
Mall för hyreskontrakt: Uthyrning av egen bostad (rum i egen bostad)
Hyresavtal: Mall för förstahandskontrakt
Hyresavtal: Mall för andrahandskontrakt
