I den här artikeln kommer jag att gå igenom ett antal punkter som är viktiga att tänka på för att undvika situationer som kan leda till konflikter längre fram.
Hyres- och uppsägningstid
Lokalhyresavtal tecknas normalt för en relativt lång tid. I flera standardavtal är hyrestiden 5 år med en möjlig förlängning på 3 år. För ett nystartat företag kan 5 år vara en oerhört lång tid. Mycket hinner hända som påverkar verksamhetens behov. Hyrestiden är därför en av de allra viktigaste frågorna att diskutera när man skriver ett hyresavtal.
Ett hyresavtal kan ingås på bestämd eller obestämd tid. Ett hyresavtal på bestämd tid upphör normalt att gälla vid hyrestidens utgång men om hyrestiden varat mer än 9 månader måste avtalet sägas upp för att det ska upphöra. För ett tidsbestämt avtal är uppsägningstidens längd beroende av hur lång hyrestiden är. Är hyrestiden längre än 9 månader så är uppsägningstiden oftast 9 månader.
Tänk på att en uppsägning alltid ska vara skriftlig och innehålla tydlig information om vilket avtal det är ni säger upp.
Om ni, som i exemplet ovan, har tecknat ett hyresavtal som löper i 5 år med en möjlig förlängning på 3 år måste ni för att undvika förlängning komma ihåg att säga upp avtalet minst 9 månader innan de 5 åren har gått. Om ni av någon anledning missar att göra det så är ni bundna av avtalet i ytterligare 3 år.
Det finns generellt små möjligheter att ta sig ur ett hyresavtal i förtid. Skulle ni befinna er i en situation där ni önskar komma ur ett avtal rekommenderar jag dock alltid att ni talar med hyresvärden. Det kan vara så att hyresvärden har en annan lokal i sitt bestånd som är bättre lämpad för er verksamhet och som ni då kan byta till.
Ett alternativ är att teckna ett avtal som löper på obestämd tid, dvs. tillsvidare. För ett nystartat företag är det många gånger fördelaktigt att undvika att sitta fast i långa avtal för en lokal som kanske inte längre passar verksamheten.
Hur lång hyrestiden ska vara är alltid en förhandlingsfråga.
Missa inte: Hyresavtalsmall förstahandskontrakt samt andrahandskontrakt
Hyran
För en lokal är det marknadshyra som gäller. Marknadshyra definieras som den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Marknadshyran är alltså i princip oberoende av hyresvärdens kostnader för lokalen och baseras istället på hyran för andra liknande lokaler i samma område.
Huvudregeln är att hyran för lokaler ska vara bestämd till ett visst belopp. Hyresvärden kan och brukar däremot alltid – oavsett hyrestidens längd – ta ut ersättning i form av tillägg till grundhyran för värme, varmvatten, el, vatten och avlopp.
Hyresvärden kan om kontraktet löper tillsvidare eller längre än 3 år även lägga till andra rörliga tillägg i form av en indexklausul och/eller fastighetsskatt.
När ni jämför hyran för olika lokaler är det därför viktigt att försäkra er om att ni inte jämför äpplen och päron. Var uppmärksamma på vad som ingår i hyreskostnaden och vilka tillägg som tillkommer.
Får jag använda lokalen till vad jag vill?
I hyresavtalet bör man skriva in vad lokalen ska användas till, exempelvis butik, restaurang, kontor eller verkstad. Som hyresgäst vill man undvika ett alltför snävt användningsområde eftersom formuleringen i avtalet utgör ramen för vad lokalen får användas till.
Om du till exempel bedriver ett café med öppettider dagtid så är det inte omöjligt att du framöver vill utöka din verksamhet till att även omfatta restaurangverksamhet på kvällstid.
Hyresvärden däremot vill ofta försäkra sig om att lokalens användning inte förändras alltför mycket. Här gäller det att hitta en lämplig kompromiss.
Lokalens skick
Enligt standardavtalen är praxis att lokalen hyrs ut i befintligt skick om inget annat anges. Därmed frångås den grundläggande bestämmelsen i hyreslagen, att hyresvärden på tillträdesdagen ska tillhandahålla lokalen i det man kallar ”ett för ändamålet brukbart skick”. När lokalen hyrs ut i befintligt skick kan det innebära att den inte är fullt brukbar för den verksamhet som ska bedrivas i lokalen.
Det är därför viktigt att parterna från början kommer överens om vad som krävs för att lokalen ska kunna användas för den aktuella verksamheten och vem som ska göra vad inför inflyttningen. En vanlig utgångspunkt är att hyresvärden svarar för basinvesteringar, som till exempel ventilation och avfallsutrymmen, som krävs för den avtalade användningen av lokalen.
Prisvärd mall: Uthyrning av lokal
Vem ansvarar för drift och underhåll?
En fråga som inte sällan ger upphov till diskussioner är vem som ska göra vad under hyrestiden. I avtalet bör det därför framgå vem som ansvarar och betalar för exempelvis:
- Trappstädning
- Fönsterputs och underhåll av fasad
- Avfallshantering
- Snöröjning och sandning
- Underhåll av ytskikt och vitvaror i lokalen
- Parkeringsplatser, osv.
Generellt kan man säga att allt som rör enklare underhåll inne i lokalen brukar vara hyresgästens ansvar medan större underhåll och städning av gemensamma utrymmen brukar vara hyresvärdens ansvar. Det är dock fritt fram för parterna att avtala om vad de vill här.
I vilket skick ska lokalen vara när den lämnas tillbaka till hyresvärden?
Praxis är att lokalen ska lämnas i godtagbart skick. En typisk jurist formulering men vad menas egentligen med det? Ja, det varierar såklart. Hyresvärden måste acceptera normalt slitage och vad som är normalt beror givetvis på vilken typ av verksamhet som bedrivs i lokalen och hur lokalen såg ut vid inflytt. Det kan finnas anledning att redan vid avtalsskrivande komma överens om vad som är godtagbart skick för er lokal.
