För att olika affärshändelser som berör fastigheter ska redovisas på rätt sätt måste man börja med att dela in sina förmögenhetstillgångar i fast egendom (mark, byggnader, byggnadstillbehör, m.m.) och lös egendom (allt annat som inte är fast egendom), då rättsreglerna skiljer sig för de olika typerna av egendom.

Näringsfastigheter är fastigheter som används för affärsändamål, såsom kontor, butiker eller lagerlokaler. När du som företagare köper, förvaltar eller säljer en fastighet är det viktigt att komma ihåg att detta inte bara ska kunna följas i dokumentation utan även i din bokföring. I den här artikeln ger vi dig därför både fakta om vad du kan tänka på samt hur du kan bokföra de kostnader och intäkter som uppstår när man har en näringsfastighet.

Inköp av fastighet

Vid köpet ska fastigheten delas in i byggnad (1110 Byggnader) och mark (1130 Mark). Fördelningen sker genom en proportionering utifrån taxeringsvärdet som består av byggnadsvärde och markvärde. Taxeringsvärdet är det värde på fastigheten som används som underlag för beskattning. Det fastställs av taxeringsmyndigheten vart femte år.

Byggnad ska delas upp i:

• Byggnaden

→ som skrivs av enligt Skatteverkets regler, nämligen med 2 – 4 % per år.

• Byggnadsinventarier

→ dessa redovisas på ett underkonto i kontogrupp 1220 Inventarier och verktyg behandlas som andra inventarier vid avskrivning, det vill säga de har snabbare avskrivningar
→ exempel: ledning för vatten, avlopp, elektrisk ström, m.m.

Mark ska delas upp i:

• Mark

→ som inte går att göra avskrivningar på eftersom den anses som evig
→ marken blir aldrig kostnadsförd, utan den blir endast en tillgång

• Markanläggning 

→ sådant som vi gör med marken medan vi äger den, till exempel en parkeringsplats
→ markanläggningar har 5 % avskrivningstid förutom skogsväg och täckdiken som har 10 % avskrivningstid

Observera att fastigheter skrivs av på innehavstiden från tillträdesdagen.

Exempel på hur man bokför inköp av en fastighet:

1. Inköp av fastighet som kostar 4 500 000 kronor. Fördelningen görs utifrån taxeringsvärdet på 3 000 000 där 2 000 000 avser byggnad och 1 000 000 avser mark:

• byggnad: 2 mkr/ 3 mkr = x/ 4,5 mkr→ byggnadsvärde = 3 000 000 (2/3 delar)
• mark: 1 mkr/ 3 mkr = y/ 4,5 mkr → markvärde = 1 500 000 (1/3 del)

2. Bokföra lagfartskostnad: Lagfartsstämpel 60 000 kronor som betalas till inskrivningsmyndigheten, läggs till anskaffningsvärdet och fördelas proportionellt på byggnad och mark:

• byggnad: 60 000 x 2/3 = 40 000
• mark: 60 000 x 1/3 = 20 000

Tar företaget ett lån vid köpet ska Byggnad och mark istället bokföras mot lånekonto. 

Tänk på följande när du förvärvar en fastighet: 

• När man köper en fastighet måste man registrera köpet hos inskrivningsmyndigheten som i sin tur utfärdar en lagfart efter förvärvet. Lagfarten är ett bevis på att köparen äger fastigheten.
• Avtalet som upprättas vid ett fastighetsköp måste vara skriftligt för att vara giltigt. I detta avtal anges olika uppgifter om inköpet såsom summa, betalningssätt, tillträdesdatum m.m.
• Om ägaren vill låna pengar med sin fasta egendom som säkerhet måste han/hon ansöka om inteckning hos inskrivningsmyndigheten som utfärdar ett pantbrev, det vill säga ett bevis på själva inteckningen. Observera att pantbrevet bara är en säkerhet och har inget eget värde. Det är bra om det finns gamla pantbrev när man köper en fastighet eftersom nya pantbrev kostar 2 % av pantbrevets belopp i stämpelskatt samt en avgift på 375 kronor, exklusive bankens kostnader. Dessa kostnader kostnadsförs direkt.
• Vid ett fastighetsförvärv behöver man ett gravationsbevis som innehåller uppgifter om lagfart och vilka pantbrev som belastar fastigheten. Gravationsbeviset utfärdas av inskrivningsmyndigheten och ska vara färskt vid inköpet.
• Vid köp av fast egendom och vid inteckning betalar man även en särskild avgift, nämligen stämpelskatt, som uppgår till 1,5 % av summan (eller till 4,25 % om köparen är en juridisk person t.ex. ett aktiebolag).
• I anskaffningsvärdet för fastigheten ska lagfartsstämpeln ingå, som ska fördelas på samma sätt som köpesumman.

Förvaltning av fastighet

Som ägare av en fastighet ska man alltid tänka på att man löpande har kostnader för fastigheten som även de ska bokföras. Det kan handla om:

• Räntekostnader – redovisas på 8410 Räntekostnader för långfristiga skulder
• Löpande driften som tomträttsavgäld, el, värme, vatten, försäkring, städning, reparationer och försäkringar – redovisas i kontogrupp 51 Fastighetskostnader
• Om- och tillbyggnader – tas upp som tillgångar och ingår i byggnadens avskrivningsplan (eftersom dessa ökar fastighetens värde)

→ kontot 1180 Pågående nyanläggningar och förskott för byggnader och mark debiteras när man påbörjar arbetet
→ när om-/ tillbyggnadsarbetena är färdiga ska kontot 1180 krediteras och kontot 1110 Byggnader debiteras

• Avskrivningen på byggnader:

Byggnadens bokförda restvärde = Anskaffningsvärdet (saldo på kontot 1110 Byggnader) – Ackumulerade avskrivningar (saldo på kontot 1119 Ackumulerade avskrivningar på byggnader)

Försäljning av fastighet

Vid försäljning ska man föra anskaffningsvärdet och de ackumulerade avskrivningarna ur bokföringen och sedan beräknar man den realisationsvinst eller – förlust som uppstår.

Exempel på hur man bokför försäljning av en fastighet:

Den 1/1 2014 äger företaget en fastighet anskaffad 15/1 2011 för 6 000 000. Byggnadsvärdet är 4 000 000 och markvärdet är 2 000 000.

Ackumulerade avskrivningar på den sålda byggnaden (år 2011, 2012 och 2013) = 4 000 000 x 4 % x 3 år = 480 000 kr

1. Under året säljer företaget fastigheten för 5 900 000
2. Kunden sätter pengarna på vårt checkkonto
3. Vi betalar banklåneskulden på 3 500 000
4. Vi för fastigheten ur vår bokföring och vi beräknar realisationsvinsten eller -förlusten

Försäljningspris 5 900 000
Byggnadens bokförda värde - 3 520 000 (=4 000 000 – 480 000)
Markens bokförda värde - 2 000 000
= Resultat vid fastighetsavyttring = 380 000 (bokföringsmässig realisationsvinst)

Saldot på 3972 Vinst vid avyttring av byggnad och mark visar en vinst på 380 000 kr, vilken ska föras till resultaträkningen.

Om kontot 3972 visar att försäljningen medförde en förlust överförs saldot från konto 3972 (som krediteras) till kontot 7972 Förlust vid avyttring av byggnader och mark (som debiteras).

Författat av Andreea Pop

Källförteckning: Thomasson Jan, Arvidson Per, Carrington Thomas, Johed Gustav, Lindquist Hans, Larson Olov, Rohlin Lennart (2013), Den nya affärsredovinsingen, Stockholm, Liber AB

Se även: Hur du bokför försäljning av varor och tjänster