Till att börja med är uthyrning av fastigheter i regel momsfri. Det innebär att en hyresvärd inte ska fakturera moms på en hyra. Hyresvärden har inte heller rätt att göra avdrag för moms på kostnader som avser den uthyrda lokalen. Det händer ändå att hyresvärdar debiterar moms på sin hyresfaktura. I sådant fall måste hyresvärden redovisa in momsen till staten men trots det har hyresgästen inte någon avdragsrätt för momsen, på grund av att den är felaktigt debiterad.

Det finns dock en möjlighet att bli frivilligt skattskyldig till moms vid uthyrning av verksamhetslokaler. För detta krävs bland annat att hyresgästen bedriver momspliktig verksamhet i lokalen. Hyresvärden måste skicka in en särskild ansökan till Skatteverket som fattar beslut om att skattskyldighet ska gälla för lokalen. Först när hyresvärden har fått beslutet har denne rätt att debitera moms på hyran samt göra avdrag för moms på kostnader som hör till den registrerade lokalen. En vanlig missuppfattning är att den frivilliga momsregistreringen gäller uthyrningen till en viss hyresgäst men det är istället en viss yta som registreras. Det innebär bland annat att om en hyresgäst vill ha större lokaler och hyresvärden gör en ny-, till- eller ombyggnad för hyresgästens räkning måste hyresvärden göra en ny ansökan om momsregistrering för att dessa lokalytor ska omfattas av skattskyldighet.

Mer om moms + 2 filmer om ämnet

Den nya ansökan måste omfatta de utökade ytorna, annars har inte hyresvärden rätt att debitera moms på den tillkommande hyran och inte heller, vilket ofta får ännu större konsekvenser, rätt till avdrag för momsen på byggkostnaderna. Om sådan ansökan inte görs riskerar hyresvärden nekade momsavdrag och skattetillägg motsvarande 20 procent av det felaktiga avdraget.

”Det är betalningsdagen som styr, inte när fakturan är bokförd.”

Vid försäljning av fastigheter är det också alltid viktigt att beakta eventuella momskonsekvenser. En fastighetsägare som har investerat i sin fastighet och gjort avdrag för momsen på investeringen kan behöva justera (jämka) gjorda momsavdrag vid en försäljning, beroende på vad fastigheten kommer att användas till efter försäljningen. Ofta kan denna skyldighet att jämka överlåtas på den nya fastighetsägaren, men det gäller att ta hänsyn till detta redan i avtalet med köparen. Säljaren av fastigheten måste upprätta en särskild handling som bland annat beskriver gjorda investeringar och hur dessa fördelar sig på olika lokaler i fastigheten samt hur stor del av momsen på investeringen som dragits av. Denna handling ska sedan överlämnas till köparen som i sin tur måste bevaka sådana framtida förändringar i fastighetens användning som påverkar avdragsrätten för moms. Minskar avdragsrätten under köparens innehavstid kan köparen bli skyldig att återbetala moms som säljaren tidigare gjort avdrag för. Jämkning kan bli aktuellt under en 10-årsperiod räknat från investeringsåret. Jämkningen kan även ge rätt till ytterligare momsavdrag om fastigheten övergår till en högre momspliktig användning jämfört med när investeringen gjordes.

Det finns lagförslag på att uthyrning av verksamhetslokaler ska bli momspliktigt men det är oklart när en sådan lagändring i sådant fall kommer att träda i kraft. Ett annat exempel på ett vanligt fel är att företag gör för tidiga momsavdrag på förskottsfakturor. När ett företag tar emot fakturor är det viktigt att skilja på om fakturan avser en levererad vara eller tjänst, eller om det är en förskottsfaktura, det vill säga där betalning för en vara eller tjänst som tillhandahålls senare. Om det är en förskottsfaktura är den ingående momsen inte avdragsgill förrän fakturan är betald. Det är alltså betalningsdagen som styr, inte när fakturan är bokförd. Förskottsreglerna gäller däremot inte bygg- och anläggningstjänster. Då ska den så kallade fakturadatummetoden tillämpas. Byggföretag som fakturerar i förskott ska redovisa den utgående momsen i den period då fakturan utfärdas. Det gäller även köpare av bygg- och anläggningstjänster, det vill säga eventuella momsavdrag görs i den period då fakturan är utfärdad.

Det finns avdragsbegränsningar vid köp och hyra av personbil. Bilhandlare, taxiföretag och körskolor har full avdragsrätt för momsen men de flesta företag får inte göra något momsavdrag alls vid köp. De får också endast göra avdrag med halva momsen vid hyra eller leasing av en personbil. Det är dock ganska vanligt att företag missbedömer vad som är en personbil. Begreppet personbil enligt momslagen är mycket vidare än vad vi menar med personbil i dagligt tal. En personbil enligt momslagen omfattar även vissa lastbilar och bussar om totalvikten inte överstiger 3 500 kg. En transportbil som klassificeras som lastbil med skåp är således momsmässigt i många fall en personbil och då föreligger inte rätt till momsavdrag. En skåpbil som har en luftspalt mellan förarhytten och skåpet anses dock aldrig vara en personbil. Detsamma gäller om bilen har ett flak. 

Moms på driftskostnader för personbilar som köpts eller hyrs är avdragsgill utan begränsning, under förutsättning att bilen används i momspliktig verksamhet. Det spelar således inte någon roll för avdragsrätten att till exempel en leasingbil till viss del används privat. Företaget har likväl full avdragsrätt för momsen på driftskostnaderna under förutsättning att bilen i någon mån används i verksamheten (minst 100 mil). 

Ett företag som bedriver så kallad blandad verksamhet (både momspliktig och momsfri verksamhet) och som i normalfallet proportionerar sina momsavdrag på kostnader som är gemensamma för verksamheten behöver inte göra någon sådan proportionering av momsen på driftskostnader för en personbil (om bilen används i verksamheten). Ett fastighetsföretag som hyr ut bostäder såväl som kommersiella lokaler bedriver momsmässigt blandad verksamhet. Om detta företag köper en personbil som ska användas i fastighetsförvaltningen existerar inget avdrag för momsen vid inköpet av bilen. Däremot har fastighetsföretaget rätt att göra fullt avdrag för momsen på driftskostnaderna för bilen.

Tänk på detta vid momshantering:

• Uthyrning av fastigheter är i regel momsfri.
• Vid uthyrning av verksamhetslokaler kan man bli frivilligt skattskyldig till moms.
• Hyresvärden måste göra en ny ansökan om momsregistrering om ytorna förändras efter t ex ny-, till- eller ombyggnad.
• Vid försäljning av fastigheter måste man vara uppmärksam på eventuella momskonsekvenser.
• På en förskottsfaktura är den ingående momsen inte avdragsgill förrän fakturan är betald.
• Det finns begränsningar i momsavdragen vid köp och hyra av personbil.
• Moms på driftskostnader för personbilar är avdragsgill i sin helhet, även om bilen till viss del används privat eller i momsfri verksamhet.