Avtalsmallen för jordbruksarrende är en skriftlig upplåtelse av jord där jorden kan brukas mot ersättning. Avsikten ska vara att jorden ska användas enligt de metoder som kännetecknar jordbruket som näring. Både upplåtelse, alltså arrende, av åkermark, jordbruksmark och betesmark räknas som jordbruksarrende.

Det finns 4 typer av arrenden – jordbruksarrende (du läser här nu), bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Den mall som vi behandlar här kallas – jordbruksarrende.

Vad är ett jordbruksarrende?

En skriftlig upplåtelse av jord räknas som jordbruksarrende när jorden upplåts till brukande mot ersättning. Avsikten med upplåtelsen ska vara att jorden ska användas enligt de metoder som kännetecknar jordbruket som näring. Åkermark och en upplåtelse av betesmark räknas som jordbruksarrende.

Gårdsarrende eller sidoarrende?

Traditionellt skiljer man på sidoarrende och gårdsarrende, men benämningarna används inte i lagtexten. Skillnaden mellan gårdsarrende och sidoarrende är att det vid upplåtelse av gårdsarrende ingår en bostad för arrendatorn.

Regleringen kring jordbruksarrende

Reglerna för jordbruksarrende är huvudsakligen tvingande. Om parterna avtalar i strid med en tvingande bestämmelse måste jordägaren ändå rätta sig efter lagbestämmelsen. Arrendatorn däremot kan välja mellan lagbestämmelsen och avtalsvillkoret. Om parterna är överens om en avvikelse, och arrendenämnden godkänner denna - ger dispens - kan vissa av de tvingande lagreglerna sättas ur spel.

I vår avtalsmall har vi följt de regler som är tvingande i jordabalken för jordbruksarrende samt gällande de regler där det råder avtalsfrihet försökt åstadkomma balanserade klausuler mellan parterna eller klausuler som vi tycker är rimliga.

I särskilda situationer har vi valt att inte lyfta fram de tvingande lagregleringarna i avtalsmallen. Skulle en situation uppkomma som inte specifikt regleras i avtalet skall ni därför läsa igenom lagtexten i jordabalken som berör jordbruksarrende, eller kontakta jurist.

Obs! Ni ska vara väldigt försiktiga med att ändra på bestämmelser i avtalet om ni inte är säkra på att klausulen i fråga inte anses vara en tvingande regel enligt jordabalken. Kontakta jurist om ni är osäkra.

Tips för ett korrekt avtal för jordbruksarrende

Uppräkningen av exempel på områden för underhållsskyldigheten i klausul 4.1 som åvilar arrendatorn kan givetvis göras individuell för det enskilda fallet, men ni kan även göra en lista som är uttömmande, dvs. ange den underhållsskyldighet som åvilar arrendatorn specifikt. Därmed innebär detta indirekt att arrendatorn inte skulle ha någon annan underhållsskyldighet än det som framgår av listan. För närvarande är listan dock som sagt generellt exemplifierande.

Det är viktigt att ni besiktigar arrendestället vid början av arrendet och i slutet, så att du inte blir ansvarig för något som inte ligger dig till last under din arrendeperiod, se klausul 5.2 mfl klausuler i avtalet om ämnet.

I avtalet framkommer i klausul 6.3 att arrendeavgiften ska betalas senast tre månader före varje arrendeårs utgång. Av 8 kap 12 § jordabalken framgår regleringen om detta ämne enligt följande:

Arrendeavgift skall betalas senast tre månader före varje arrendeårs utgång, om ej annat avtalats.

Ni kan således skriva in i avtalet att arrendeavgiften ska förfalla till betalning enligt helt andra villkor. Det mest rimliga torde vara att fördela arrendeavgiften på 12 månader och att 1/12 av årets totala arrendeavgift förfaller till betalning i slutet av varje månad eller i början av varje månad i förskott för den kommande månaden. Alternativt kan ett alternativ vara att att man betalar 2 månader i förskott eller 3 månader i förskott. Det gör ni som ni själva vill.

Exempel på ett komplicerat område i ett jordbruksarrende

Gällande uppsägning av arrende finns både huvudregler och undantag enligt lagen. Bestämmelserna i 9 kap 8- 13 §§ jordabalken gäller vid arrende för viss tid, utom när arrendetiden uppgår till högst ett år och arrendet inte omfattar bostad för arrendatorn. Observera att förbehåll att arrenderätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

Om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning av detta, utom om någon av de punkter som räknas upp i 9 kap 8 § jordabalken är tillämpliga. Vid förlängning av arrendeavtal ska förlängning ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annat fall för fem år, se 9 kap 9 § 2 st. jordabalken. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av särskild anledning är lämpligare, enligt lagtexten.

Ska ni dock ändra någon av de underklausuler som anges i klausul 9 i avtalet gällande tidsperiod för arrendet och villkor för uppsägning, bör ni rådgöra med jurist så ni inte av misstag utformar klausuler som bryter mot jordabalkens grundbestämmelser/allmänna ramar.

Avslutande kommentarer

Mallen för jordbruksarrende är i många fall utformad i anknytning till lagstiftning. Ska ni ändra något rådgör med jurist. Ovan om uppsägning angavs enbart för att förklara hur knepigt ämnet kan bli. Därför är det bästa tipset man kan ge gällande jordbruksarrende - ändra inte i avtalet utan samtal med jurist som är kunnig inom ämnet.