Jordbruksarrende – mall för arrendeavtal

Vad är ett jordbruksarrende?

En upplåtelse av jord är ett jordbruksarrende när jorden lämnas ut för att brukas i jordbruk och arrendatorn betalar för det. Det gäller åkermark, betesmark och ofta byggnader som hör till. Reglerna finns i 8 och 9 kap. i jordabalken.

Avtalet ska vara skriftligt och innehålla alla villkor. Ändringar som inte skrivs ned saknar verkan. Ett arrende kan löpa i högst 25 år.

Det finns tre andra typer av arrenden: bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende.

Gårdsarrende eller sidoarrende?

Lagen skiljer på två former. Ett gårdsarrende innebär att en bostad för arrendatorn ingår. Ett sidoarrende gäller mark utan bostad, ofta som komplement till en gård arrendatorn redan driver.

Skillnaden får praktiska följder. Ett gårdsarrende gäller alltid i minst fem år, även om parterna skrivit en kortare tid. För sidoarrende finns ingen minsta tid.

Många regler går inte att avtala bort

Stora delar av jordabalken är tvingande till arrendatorns förmån. Ett villkor som ger arrendatorn sämre rätt än lagen gäller inte, även om båda parter skrivit under. Arrendatorn kan däremot välja att hålla sig till avtalet när det är bättre för honom eller henne. I vissa fall kan arrendenämnden godkänna avvikelser, till exempel att besittningsskyddet avtalas bort.

Besittningsskyddet betyder att arrendatorn normalt har rätt till förlängning när jordägaren säger upp avtalet. Undantagen står i 9 kap. 8 § jordabalken. Ett exempel är att jordägaren vill slå ihop marken med en annan brukningsenhet.

Uppsägning och fardag

Ett arrende på fem år eller mer ska sägas upp senast ett år före arrendetidens slut. Är arrendetiden kortare än fem år gäller åtta månader. Sägs avtalet inte upp i tid förlängs det på samma villkor. Kortare avtal än ett år upphör automatiskt. Uppsägningen ska vara skriftlig, enligt Sveriges Domstolar.

Den som vill ändra villkoren, till exempel arrendeavgiften, ska meddela motparten inom samma frister. Blir parterna inte överens måste ansökan ha kommit in till arrendenämnden senast två månader innan arrendetiden går ut.

Flera frister i jordbruksarrendet räknas mot fardagen. Fardag är den 14 mars.

Syn vid tillträde och avträde

Syn är en besiktning av arrendestället. Den görs när arrendatorn tillträder och när han eller hon lämnar. Synen ligger till grund för avräkningen, alltså vem som ska ersätta vem för förändringar i skicket. Avräkning ska också ske när avtalet förlängs om mer än nio år gått sedan tillträdet eller förra avräkningen.

Synen ska göras av minst två synemän som är auktoriserade av länsstyrelsen. Parterna utser dem gemensamt och delar på kostnaden. Den som är missnöjd med synen har en månad på sig att väcka talan i tingsrätten. En syn som inte klandras är svår att angripa i efterhand.

Arrendeavgift och moms

Om inget annat avtalats ska arrendeavgiften betalas senast tre månader före varje arrendeårs utgång. Betalar arrendatorn mer än en månad för sent kan arrenderätten vara förverkad. Arrendatorn kan då rädda avtalet genom att betala inom tolv vardagar från uppsägningen.

Upplåtelse av jord är normalt undantagen från moms. Moms kan bli aktuellt om jordägaren har frivillig beskattning för en ekonomibyggnad som ingår i arrendet. Mallen har en punkt där parterna anger vad som gäller.

Vad ingår i mallen?

Mallen är fem sidor och består av 18 punkter. Den reglerar parter, arrendeområdets omfattning, arrendatorns underhållsansvar och jordägarens byggnadsskyldighet. Här finns också syn, arrendeavgift, driftskostnader, arrendetid och uppsägning, villkorsändring, överlåtelse och andrahandsupplåtelse, förverkande, preskription, skadestånd, force majeure och tvistlösning.

Mallen är gjord i Word. Du fyller i uppgifterna direkt i dokumentet och stryker det som inte gäller.

Tre saker att tänka på

Beskriv arrendestället noggrant. Ange fastighetsbeteckning, areal för åker och bete samt vilka byggnader som ingår. Bifoga gärna en karta. Oklara gränser är en vanlig orsak till tvist.

Håll syn från start. Utan tillträdessyn är det svårt att visa i vilket skick marken och byggnaderna var när arrendet började.

Rådgör med jurist vid ändringar. Mallen är upprättad av jurist och följer lagens tvingande regler. Den som vill avvika från villkoren, särskilt kring uppsägning och besittningsskydd, bör ta hjälp av någon som kan arrenderätt.