Uthyrning till eget bolag – grundreglerna

När du hyr ut ett rum eller annan del av din bostad till ditt eget aktiebolag beskattas hyran som inkomst av kapital med 30 % – efter avdrag för de ökade kostnader som uthyrningen medför, till exempel el, värme, vatten och sophämtning. Är hyran högre än marknadshyra eller saknas verkligt behov kan ersättningen i stället klassas som lön.

Vid uthyrning till ditt eget bolag, ett närståendes bolag eller din arbetsgivare gäller särskilda regler. Du får alltså inte använda schablonavdraget på 40 000 kronor som vid uthyrning till privatpersoner. Endast de faktiska merkostnaderna får dras av.

För att uthyrningen ska vara godkänd måste:

• bolaget ha ett verkligt behov av utrymmet,
• hyran vara marknadsmässig,
• det finnas ett hyresavtal, helst skriftligt,
• utrymmet vara tydligt avgränsat – till exempel ett specifikt rum eller förråd.

Om hyran överstiger marknadshyran, eller om arbetsgivaren saknar behov av lokalen, ska ersättningen beskattas som lön i stället för kapitalinkomst.

Exempel från rättspraxis

I ett rättsfall (RÅ 1984 ref. 1:76) hyrde en arbetsgivare ett förråd i den anställdas villa. Förrådet saknade separat ingång men användes för förvaring av utrustning. Domstolen ansåg att det fanns ett reellt behov – därför bedömdes ersättningen som hyra, inte lön.

Så bedöms marknadshyra

Marknadshyran kan vara svår att fastställa. Om ingen lokal hyresmarknad finns i området kan man använda Skatteverkets tabeller för bostadsförmånsvärden (SKV FS 2023:11 för beskattningsår 2024) som riktmärke.

Om uthyrningen gäller ett mindre kontorsrum eller garage kan avdrag normalt göras för de faktiska merkostnaderna – ofta mellan 1 000 och 3 000 kr per år. För utrymmen som helt disponeras av företaget kan högre avdrag vara möjliga, till exempel om särskild utrustning installerats.

Arbetsrum i den egna bostaden

Att göra avdrag för arbetsrum i bostaden är svårt. Reglerna är mycket restriktiva. Avdrag medges bara om:

• arbetsgivaren inte tillhandahåller någon annan arbetsplats,
• det finns ett tydligt behov av arbetsrummet,
• rummet används enbart för arbete,
• rummet är avskilt eller inrett så att det inte kan användas som bostad.

I ett rättsfall (RÅ 1981 1:21) nekades en journalist avdrag trots att behovet av arbetsrum erkändes – eftersom rummet räknades som del av bostaden och därmed som en privat kostnad. Läs mer om avdrag för kontor och arbetsrum i hemmet.

Privat uthyrning – andra regler

Om du hyr ut din privatbostad till en privatperson gäller helt andra regler. Då får du ett schablonavdrag på 40 000 kr plus ytterligare 20 % av hyresintäkten. Läs mer på Skatteverkets hemsida.

Tips för att undvika problem

• Skriv alltid ett hyresavtal – även ett enkelt dokument räcker.
• Dokumentera att bolaget har verkligt behov av utrymmet (t.ex. utrustning eller förvaring).
• Sätt hyran till marknadsvärde – annars riskerar du att beskattas för lön.
• Kom ihåg att hyran ska redovisas i arbetsgivardeklarationen.

Du kan läsa mer om reglerna och beräkningshjälp på Skatteverkets webbplats.

• Se även: Avdrag för kontor hemma i egen bostad
• Mall för hyreskontrakt: Uthyrning av egen bostad (rum i egen bostad)
• Hyresavtal: Mall för förstahandskontrakt