Hyra ut bostad eller kontor till ditt företag – så undviker du skattefällorna

Uthyrning till eget bolag eller till privatperson

Reglerna skiljer sig kraftigt beroende på vem du hyr ut till. Hyr du ut till ditt eget bolag, till din arbetsgivare eller till ett bolag som en närstående äger gäller enligt Skatteverket särskilda regler.

Villkoren för att hyran ska godkännas

För att hyran ska räknas som kapitalinkomst och inte som lön ska bolaget ha ett verkligt behov av utrymmet, och utrymmet ska vara tydligt avgränsat – ett visst rum, ett förråd eller ett garage. Hyran ska vara marknadsmässig. Skriv ett hyresavtal, även om det är enkelt. Äger ni bostaden tillsammans ska båda stå som hyresvärdar.

Saknas behovet eller är utrymmet inte avgränsat beskattas hela hyran som lön. Är hyran för hög beskattas den del som överstiger marknadshyran som lön, med arbetsgivaravgifter, och bolaget ska redovisa den i arbetsgivardeklarationen.

Regeringsrätten godkände i ett äldre fall (RÅ 1984 1:76) att en arbetsgivare hyrde ett förråd i en anställds villa för utrustning. Förrådet saknade egen ingång, men behovet var verkligt, och ersättningen räknades som hyra.

Så sätter du marknadshyran

Utgå från vad liknande kontorsrum, förråd eller garage hyrs ut för på orten. Spara annonser eller offerter som underlag. Finns ingen lokal marknad kan Skatteverkets schablonvärden för bostadsförmån användas som riktmärke.

Vilka avdrag får du göra?

Du får bara dra av de merkostnader som uthyrningen orsakar, som ökad el, värme, vatten och sophämtning. Du får inte dra av en del av din egen hyra, avgift eller ränta. För ett enstaka kontorsrum eller garage brukar merkostnaderna landa på runt 1 000–3 000 kronor per år. Har utrymmet särskild utrustning som installerats för bolaget kan avdraget bli större.

Räkneexempel

Ditt aktiebolag hyr ett kontorsrum i din bostadsrätt för 2 000 kronor i månaden, vilket motsvarar marknadshyran på orten. Det blir 24 000 kronor per år. Dina merkostnader för el och värme är 2 000 kronor.

Bolaget drar av 24 000 kronor, vilket sänker bolagsskatten med 4 944 kronor. Du betalar 30 procent på 22 000 kronor, alltså 6 600 kronor. Kvar till dig blir 17 400 kronor.

Hade bolaget i stället betalat samma 24 000 kronor som lön under brytpunkten hade du fått runt 12 400 kronor efter skatt, och bolaget hade betalat drygt 5 700 kronor i arbetsgivaravgifter.

Arbetsrum i bostaden utan uthyrning

Hyr bolaget inte rummet får du som anställd i bolaget normalt inget avdrag för arbetsrummet. Det krävs att arbetsgivaren inte erbjuder någon annan arbetsplats och att rummet inte kan användas som bostad. I ett äldre fall (RÅ 1981 1:21) nekades en journalist avdrag, trots att behovet godtogs, eftersom rummet ingick i bostaden. Driver du enskild firma gäller andra regler, se avdrag för hemmakontor.

Uthyrning till privatpersoner

Hyr du ut bostaden till en privatperson får du ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år. För villa och ägarlägenhet tillkommer 20 procent av hyresintäkten. För bostadsrätt drar du i stället av den del av avgiften som avser det uthyrda, och för hyresrätt den del av hyran. Överskottet beskattas med 30 procent. Skatteverket har en räknehjälp.

Behöver du ett avtal finns våra mallar för uthyrning av egen bostad och förstahandskontrakt.

Nästa del i serien: Skattefria förmåner i aktiebolag

Till huvudartikeln om skatteplanering i aktiebolag