Hyresavtal förstahandskontrakt – gratis mall för uthyrning av bostad

Ett förstahandskontrakt är ett hyresavtal där hyresgästen hyr bostaden direkt av hyresvärden. Det är det vanliga kontraktet för hyresrätter. Hyresgästen får då ett starkt skydd enligt hyreslagen, och många av lagens regler går inte att avtala bort.

Vår mall för förstahandskontrakt i Word är gjord för hyresvärdar, till exempel ett fastighetsbolag eller den som äger ett mindre flerbostadshus. Den följer hyreslagen och innehåller valbara punkter för hyrestid, el, deposition och möblering.

Förstahandskontrakt, privatuthyrning eller andrahand?

Vilket avtal du behöver beror på vem du är och vad du hyr ut. Hyr ett företag ut bostäder, eller hyr du som privatperson regelmässigt ut fler än två bostäder, gäller hyreslagen fullt ut. Då använder du förstahandskontraktet.

Hyr du som privatperson ut din egen villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet gäller normalt den nya privatuthyrningslagen för avtal som ingås från den 1 juli 2026. Lagen gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två bostäder som inte är del av din egen bostad. Då kan hyreslagen i stället bli aktuell. För äldre privatuthyrningsavtal gäller tidigare regler. Hyr du ut din egen bostad privat använder du vår mall för uthyrning av egen bostad. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller hyreslagen, och du behöver ett andrahandskontrakt. Alla våra mallar för hyresavtal finns samlade på hyreskontrakt.

Hyreslagen går före avtalet

Reglerna finns i 12 kap. jordabalken, som kallas hyreslagen. De flesta reglerna till hyresgästens skydd är tvingande. Skriver ni in ett villkor som är sämre för hyresgästen än lagen gäller det inte, även om båda har skrivit under.

Ett exempel är målning och tapetsering. En bostadshyresgäst får normalt måla och tapetsera utan hyresvärdens samtycke. Om arbetet minskar lägenhetens bruksvärde kan hyresgästen bli ersättningsskyldig. Hyresvärden kan alltså inte generellt kräva tillstånd för vanliga målnings- och tapetseringsarbeten.

Hur mycket hyra får du ta ut?

Hyran för en hyresrätt ska vara skälig. Den bedöms enligt bruksvärdesprincipen, alltså i jämförelse med hyran för likvärdiga lägenheter. Hyresgästen kan begära att hyran ändras och i vissa fall få skäligheten prövad av hyresnämnden. Är hyran för hög kan den sänkas. Hur prövningen går till beror bland annat på om lägenheten omfattas av en förhandlingsordning.

Har hyresvärden en förhandlingsordning med en hyresgästorganisation, till exempel Hyresgästföreningen, förhandlas hyran fram kollektivt. Avtalet ska då innehålla en förhandlingsklausul. För nybyggda bostäder kan en så kallad presumtionshyra gälla under ett antal år.

Hyrestid och uppsägning

Ett förstahandskontrakt kan gälla tills vidare eller för en bestämd tid. Ett tillsvidareavtal kan normalt sägas upp till ett månadsskifte som infaller tidigast tre månader efter uppsägningen. Hyresgästen har alltid rätt att säga upp avtalet med denna uppsägningstid, även om en längre tid står i kontraktet.

Ett tidsbestämt hyresavtal behöver sägas upp för att upphöra om hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd. För kortare avtal gäller särskilda regler. Uppsägning ska normalt vara skriftlig, men en hyresgästs muntliga uppsägning gäller också om hyresvärden skriftligen bekräftar den.

Besittningsskydd

En hyresgäst med ett vanligt förstahandskontrakt har som huvudregel besittningsskydd. Det betyder att hyresvärden inte kan säga upp avtalet och få hyresgästen att flytta bara för att hyresvärden vill det. Hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet, om inte något av lagens undantag gäller. Exempel på undantag är att hyresgästen har misskött sig eller att huset ska rivas.

Säger hyresvärden upp avtalet och hyresgästen inte vill flytta får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden. Det är nämnden som avgör om avtalet ska upphöra. Besittningsskyddet kan avtalas bort i en särskild handling, men det kräver som huvudregel hyresnämndens godkännande.

Sen hyra och förverkande

Betalar hyresgästen hyran mer än en vecka för sent kan hyresrätten förverkas. Hyresvärden kan då säga upp avtalet i förtid. Hyresgästen kan ändå få behålla bostaden om skulden betalas inom tre veckor efter att hyresgästen delgetts en särskild underrättelse och socialnämnden fått meddelande om uppsägningen. I vissa fall kan hyresgästen få behålla bostaden även om betalningen inte sker inom fristen.

Deposition och besiktning

Hyreslagen innehåller inga särskilda regler om deposition. Det är vanligt att hyresvärdar begär en deposition som säkerhet, men villkoren ska vara tydliga. Skriv in beloppet, när det ska betalas tillbaka och vilka avdrag som får göras.

Gå igenom lägenheten tillsammans vid inflyttningen och vid utflyttningen. Fotografera skicket och anteckna mätarställningar. Det minskar risken för tvist om skador och om depositionen.

Andra hand och inneboende

Hyresgästen får inte hyra ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Säger hyresvärden nej kan hyresgästen få tillstånd av hyresnämnden om han eller hon har beaktansvärda skäl, till exempel arbete eller studier på annan ort. Inneboende får hyresgästen ha i den utsträckning hyreslagen tillåter.

Om mallen: Mallen är en grundmall för vanliga situationer och uppdaterades i oktober 2026. Den ersätter inte juridisk rådgivning i ditt enskilda fall. Läs igenom villkoren, anpassa dem efter er situation och ta hjälp av en jurist om mycket står på spel.