Hyreskontrakt för privatuthyrning – hyr ut din bostad enligt nya lagen

Det här är nytt sedan 1 juli 2026

Avtal som ingicks enligt den tidigare lagen före den 1 juli 2026 följer fortfarande de gamla reglerna. Nya avtal omfattas av privatuthyrningslagen (2026:772). Lagtexten finns hos Sveriges riksdag.

Vem omfattas av privatuthyrningslagen?

Lagen gäller när en privatperson eller ett dödsbo hyr ut en bostad som ska användas för boende. Det kan vara en villa, en bostadsrätt, en ägarlägenhet eller ett eller flera rum i den egna bostaden.

Lagen gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två bostäder utöver delar av din egen bostad. Den gäller inte heller uthyrning för fritidsändamål, till exempel en sommarstuga för semester. Lagen gäller inte heller om du själv hyr bostaden med hyresrätt. Då gäller i stället hyreslagen. Hyr du ut hela hyresrätten använder du vår mall för andrahandskontrakt. Hyr du ut ett rum medan du själv bor kvar handlar det normalt om inneboende.

Hur mycket hyra får du ta ut?

Du och hyresgästen kommer själva överens om hyran. Den ska vara ett bestämt belopp per månad. Ni kan avtala att hyresgästen betalar el, värme, varmvatten eller vatten efter faktisk förbrukning, utöver hyran.

Tycker hyresgästen att hyran är för hög kan han eller hon vända sig till hyresnämnden. Nämnden sänker bara hyran om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för jämförbara bostäder som hyrs ut privat. Om hyresnämnden sänker hyran för tid som redan har passerat måste du betala tillbaka mellanskillnaden med ränta. Den nya hyran gäller normalt från den dag hyresgästen ansökte om prövning.

Hyran betalas i förskott, senast sista vardagen före varje månad. Ni får också avtala om indexhyra. Då räknas hyran om efter till exempel konsumentprisindex, högst en gång per år. Den nya hyran gäller från ett månadsskifte tidigast en månad efter ett skriftligt meddelande. Båda parter kan begära ändringen.

Hyrestid och uppsägning

Ett hyresavtal gäller tills vidare om ni inte har avtalat en bestämd hyrestid. Ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp av båda parter, till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen. Hyresgästen har i regel inget besittningsskydd.

Ett avtal på bestämd tid upphör när tiden går ut. Hyresgästen får ändå alltid säga upp det med tre månaders uppsägningstid. Som hyresvärd kan du säga upp avtalet i förtid bara om hyresgästen till exempel betalar hyran mer än två veckor för sent, stör grannarna eller hyr ut bostaden i andra hand utan lov.

Uppsägningen ska vara skriftlig. Har ni angett en e-postadress för meddelanden i avtalet räcker det att skicka uppsägningen dit. Därför finns ett sådant fält i vår mall.

Hyra ut bostadsrätt

Vill du hyra ut din bostadsrätt i andra hand behöver du föreningens tillstånd. Det krävs inte för en inneboende medan du själv bor kvar. Säger styrelsen nej kan du ansöka hos hyresnämnden. Nämnden ger tillstånd om du har skäl för uthyrningen, till exempel arbete eller studier på annan ort, och föreningen saknar befogad anledning att säga nej.

Sedan den 1 juli 2026 får tidigare uthyrningar bara vägas in om de har skett i betydande omfattning. I förarbetena nämns ungefär fem års uthyrning som ett exempel. Bor du inte själv i bostaden i beaktansvärd utsträckning räknas även uthyrning av ett enskilt rum som andrahandsuthyrning. Ett riktmärke är att du själv använder bostaden omkring 80 till 100 dagar per år.

Hyra ut rum till inneboende

Hyr du ut ett rum i din egen bostad gäller samma lag. Beskriv i avtalet vilka rum hyresgästen får använda själv och vilka utrymmen ni delar, till exempel kök och badrum. Hyresgästen får inte ha egna inneboende utan ditt samtycke när bostaden är en del av din egen bostad.

Deposition och besiktning

Lagen säger inget om deposition. Ni kan alltså avtala om det. Ange beloppet, när det ska betalas och när det ska betalas tillbaka. Avdrag för skador ska kunna styrkas.

Gå igenom bostaden tillsammans när hyresgästen flyttar in och när han eller hon flyttar ut. Fotografera skicket och anteckna mätarställningar. Det är det enklaste sättet att undvika tvist om depositionen.

Skatt när du hyr ut din bostad

När du hyr ut din privatbostad beskattas överskottet efter avdrag som inkomst av kapital med 30 procent. Du får först göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år. Hyr du ut en villa eller ägarlägenhet får du dessutom dra av 20 procent av hyresintäkten. För en bostadsrätt får du i stället dra av den del av avgiften till föreningen som gäller den uthyrda delen. Mer om reglerna finns hos Skatteverket.

Om mallen: Mallen är en grundmall för vanliga situationer och uppdaterades i oktober 2026. Den ersätter inte juridisk rådgivning i ditt enskilda fall. Läs igenom villkoren, anpassa dem efter er situation och ta hjälp av en jurist om mycket står på spel.