Att köpa en nyproducerad lägenhet och vara den första som har möjlighet att inreda den efter eget tycke och smak och sedan njuta av att bo i den kan vara en stor lycka. Man köper lägenheten oftast på ett tidigt stadium då man inte vet hur lägenheten i slutändan kommer att se ut, man fattar köpbeslut på ritningar. I bästa fall har man visualiseringar, 3D bilder av lägenheten och möjligen utsikten från den, att utgå ifrån.

Din situation kan ändras

Tiden mellan köpet av lägenheten på ritning och tillträde kan vara mellan 1 och 2 år, i vissa fall även längre. Det innebär att bostadsmarknaden kan förändras, din personliga situation kan förändras och även lagar kan hinna förändras. Sedan förra året har t.ex. bostadsmarknaden fallit och banker har både förändrat sina utlåningspolicy och införda amorteringskrav, vilket har påverkat möjlighet att få lån, fullfölja avtalet och tillträda lägenheten.

I flera år har jag arbetat med nyproduktion som jurist och har varit med under hela processen från i princip första spadtaget, upprättat kostnadskalkyler och ekonomiska planer, hjälpt med all juridik, suttit i interimsstyrelsen för att till sist genomföra överlämnande stämma där medlemmar tar över.

Köper man en nyproducerad lägenhet som man har fått se på visning är det oftast mycket lättare och många problem brukar lösa sig på vägen eller aldrig uppstå. Därför riktar jag mig i den här artikeln på just köp av nyproducerade lägenheter på ritning. Nedan följer en kort sammanfattning av köpprocessen. Det är steg för steg process och om bostadsrättsföreningen/utvecklaren inte följer processen eller gör den i fel ordning kan det i sig vara ett skäl att ogiltigförklara och bryta förhandsavtalet.

Skriva på förhandsavtal

Föreningen ska först upprätta en ekonomisk kalkyl som är baserad på uppskattningar av kommande kostnader för bostadsrättsföreningen och som två utsedda av Boverket intygsmän har godkänt, intygsgivit. När det är klart är det grönt ljus att skriva under ett förhandsavtal.  Förhandsavtalet är ett bindande avtal mellan köparen och bostadsrättsföreningen och köparen brukar ofta betala mellan 50 000 kr och 300 000 kr i förskott. Det finns också bokningsavtal som man skriver under och köparen betalar en bokningsavgift mellan 5 000 kr och 75 000 kr och har möjlighet att inte fullfölja avtalet men har då ofta även rätt till återbetalning av den inbetalda bokningsavgiften.

Nästa steg för bostadsrättsföreningen är att skriva en ekonomisk plan när samtliga kostnader avseende byggnationen är kända, dvs att man börjar närma sig slutet av byggnationen. Även den ekonomiska planen ska godkännas av två utsedda av Boverket intygsgivare. När detta är gjort ska den ekonomiska planen registreras av Bolagsverket. Bolagsverket stämplar den ekonomiska planen med datum och tid för registreringen, före den tidpunkten får föreningen inte upplåta lägenheter, alltså skriva upplåtelseavtal med köpare. Man kan ta reda på tidpunkten för registreringen genom att ringa till Bolagsverket. Föreningen har rätt att skriva upplåtelseavtal så fort den ekonomiska planen är intygsgiven och det finns ytterväggar, tak och avskiljande väggar för lägenheten, principen att man inte ska upplåta luft gäller.

Sätt att häva avtalet

Vill du som flertalet av mina klienter att dra sig ur och häva förhandsavtal ska du titta på följande:

1. Ta fram förhandsavtalet och den kostnadskalkylen som är oftast en bilaga till avtalet och läs både avtalet och kalkylen noga. Vad står där angående upplåtelsetidpunkten, alltså datumet då upplåtelseavtal ska skrivas, och tillträde? Det ska finnas ett exakt datum. Om det inte finns något datum alls är det ett formfel som i sig innebär ogiltighet av avtalet.

2. Om det inte finns ett konkret datum för upplåtelsetidpunkten utan en tidsperiod som till exempel kvartal 2020 är istället angiven som tidpunkt för upplåtelsen. Har du och bostadsrättsföreningen inte kommit överens om att skjuta fram upplåtelsen kan det vara en grund för att häva avtalet och dra sig ur.

3. Om föreningen och köparen har skrivit upplåtelseavtal i enlighet med förhandsavtalet och kostnadskalkylen men är försenad med tidpunkten för tillträdet istället. Frågan regleras inte primärt av bostadsrättslagen utan överlämnas till domstolarnas bedömning. Hur länge får projektet vara försenad och är en bedömning som man måste göra i varje enskilt fall. Det finns rättsfall som säger att försening om sex veckor inte är ok. Men måste också titta på anledningen till förseningen.

4. Den här punkten får du som bonus. Den kräver dock tålamod och en nypa detektivarbete. Sätt dig ner och jämför noga kostnadskalkylen och den ekonomiska planen, titta på vad skillnaden är och svara på följande frågor. Har avgifterna blivit högre, har lägenhetsytan blivit mindre, har antalet lägenheter blivit färre, har planlösningen av lägenheten ändrats m.m.?

Jag har till exempel haft ett fall där köparen informerats av föreningen på ett mycket sent stadium att det kommer att finnas en hiss schakt/topp nästan i mitten på dennes terrass som kommer att skymma sjöutsikten från sovrummet och begränsa möjlighet att utnyttja terrassen. Detta räckte till att köparen kunde häva avtalet och få tillbaka det inbetalda förskottet.

I ett annat fall har köparen fått en annan trappa än den hen har förväntat sig i enlighet med förhandsavtalet och dem 3D bilder/visualiseringar för lägenheten. Istället för en metalltrappa blev det en trätrappa. Detta var däremot inte tillräckligt för en hävning av avtalet men medförde istället ett prisavdrag för köparen.

Är avgifts- eller ytskillnad mindre än 2 % är det oftast inte tillräckligt för att häva avtalet. Men skiljer det sig lite på flera punkter kan man kanske göra en bedömning att den sammantagna skillnaden är en sådan väsentlig förändring som är tillräcklig för att häva avtalet. Blir skillnaden däremot över 4-5 % talar det starkt för att det kan utgöra en hävningsgrund.

Utgångspunkten i bedömningen är att köparen är en svagare part, konsument, som behöver skyddas. De ovanstående punkterna är de viktigaste att börja med. Varje fall är unikt och det kan finnas andra faktorer som spelar roll och påverkar bedömningen. Gör man en felbedömning kan kostnaden för att inte fullfölja avtalet bli mycket hög och snabbt överstiga flera hundra tusen kronor. Därför är det viktigt att vända sig till en jurist som har erfarenhet av den typen av frågor och kan stötta dig i ditt beslut avseende vad nästa steg kan bli.

Har du frågor om artikeln eller har annan juridisk fråga är du välkommen att kontakta Katarina Biertz på tel 073 94 81 756 mail [email protected] eller Linkedin.