Hyresavtal lokal – gratis mall och regler för hyreskontrakt

Vad räknas som lokal?

Enligt hyreslagen, alltså 12 kap. jordabalken, är en lokal varje lägenhet som inte är bostad. Det kan vara ett kontor, en butik, en restaurang, ett lager eller en verkstad. Hyreslagen gäller även för lokaler, men flera regler som skyddar bostadshyresgäster gäller inte.

Hyrestid och uppsägning

Ett lokalhyresavtal kan gälla tills vidare eller för en bestämd tid. Gäller det tills vidare är uppsägningstiden nio månader, om ni inte har avtalat en längre tid.

Ett avtal på bestämd tid som är längre än nio månader måste sägas upp för att upphöra. Sägs det inte upp i tid förlängs det. Utan förlängningsklausul förlängs det tills vidare. Med en förlängningsklausul förlängs det med den tid som står i avtalet, ofta tre år. Uppsägningen ska ske senast nio månader före hyrestidens slut, om inget annat har avtalats.

Under en bestämd hyrestid är båda parter bundna. Hyresgästen kan alltså inte säga upp avtalet i förtid bara för att verksamheten behöver mindre yta. Hyresvärdens uppsägning måste dessutom uppfylla särskilda formkrav, bland annat om hur hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden.

Besittningsskydd för lokal

En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd. Det betyder inte att hyresgästen har rätt att stanna kvar, men att hyresvärden i vissa fall måste betala ersättning när avtalet upphör. Ersättningen är då minst en årshyra och kan bli högre om förlusten är större. Vid rivning eller större ombyggnad kan hyresvärden under vissa förutsättningar undvika ersättning genom att erbjuda en godtagbar ersättningslokal.

Besittningsskyddet gäller när hyresförhållandet har varat i mer än nio månader i följd. Hyresvärden slipper betala ersättning om han eller hon har ett godtagbart skäl, till exempel att hyresgästen har missköt sig, eller att fastigheten ska rivas eller byggas om.

Parterna kan avtala bort besittningsskyddet i en särskild handling vid sidan av hyresavtalet. Om överenskommelsen görs innan hyresförhållandet har varat längre än nio månader krävs som huvudregel hyresnämndens godkännande. Det finns vissa undantag, bland annat när hyresvärden ska använda lokalen för egen verksamhet. Sveriges Domstolar förklarar reglerna i sin vägledning om besittningsskydd.

Rivningskontrakt för lokal

Ett rivningskontrakt är ett hyresavtal med en rivningsklausul. Klausulen gör att hyresvärden kan säga upp avtalet utan att betala ersättning, om fastigheten ska rivas eller byggas om. Det används ofta för lokaler i hus som ska rivas eller renoveras inom några år, och hyran är därför ofta lägre.

En rivnings- eller ombyggnadsklausul kan göra att hyresvärden slipper betala ersättning när hyresförhållandet upphör. Förutsättningen är bland annat att rivningen eller den större ombyggnaden påbörjas inom fem år från att klausulen skrevs in. Uppfylls inte villkoren kan hyresgästen ändå ha rätt till ersättning. Klausulen bör utformas särskilt för den aktuella fastigheten, gärna med hjälp av en jurist.

Hyra, moms och indexklausul

Hyran för en lokal bestäms fritt av parterna. Den anges ofta som ett årsbelopp som betalas per månad eller kvartal i förskott. Hyran ska betalas även om hyresgästen inte har fått någon avi.

Uthyrning av lokaler är normalt momsfri. Hyresvärden kan under vissa förutsättningar välja frivillig beskattning, exempelvis när lokalen hyrs ut för stadigvarande användning i en momspliktig verksamhet. Då läggs 25 procent moms på hyran, samtidigt som hyresvärden kan få avdrag för moms på kostnader som hör till den momspliktiga uthyrningen.

En indexklausul gör att hyran följer till exempel konsumentprisindex. Den får bara användas om hyrestiden är minst tre år. Samma sak gäller klausuler om att hyresgästen ska betala fastighetsskatt.

Sen hyra och förverkande

Betalar en lokalhyresgäst hyran mer än två vardagar för sent har hyresvärden som huvudregel rätt att säga upp avtalet i förtid. Särskilda regler gäller vid kvartalshyra, och förseningar av ringa betydelse räknas inte. Det kallas att hyresrätten är förverkad. Hyresgästen kan ändå behålla lokalen om hela skulden betalas inom två veckor från att han eller hon har fått en särskild underrättelse från hyresvärden. För bostäder är motsvarande gräns en vecka.

Säkerhet, besiktning och tillstånd

Det är vanligt att hyresvärden kräver en deposition eller en borgen för lokalhyran, särskilt när hyresgästen är ett nystartat aktiebolag. Borgen lämnas ofta av bolagets ägare personligen.

Gör en besiktning vid inflyttningen och skriv ett protokoll över lokalens skick. Skriv också ner vem som ska göra och betala eventuella ombyggnader. Behövs bygglov eller andra tillstånd för verksamheten är det i regel hyresgästens ansvar att söka dem.

Om mallen: Mallen är en grundmall för vanliga situationer och uppdaterades i oktober 2026. Den ersätter inte juridisk rådgivning i ditt enskilda fall. Läs igenom villkoren, anpassa dem efter er situation och ta hjälp av en jurist om mycket står på spel.