Bokföra inköp, förvaltning och försäljning av fastigheter med exempel

Vilka konton används?

Bokföra köp av fastighet

Köpeskillingen fördelas på byggnad och mark efter hur taxeringsvärdet är fördelat. Är två tredjedelar av taxeringsvärdet byggnadsvärde bokförs två tredjedelar av köpeskillingen som byggnad. Utgifter för själva förvärvet – lagfart, stämpelskatt och eventuellt mäklararvode – läggs till anskaffningsvärdet och fördelas på samma sätt.

Byggnadsinventarier, som hissar, ventilation och el- och vatteninstallationer som hör till verksamheten, kan bokföras separat på 1222 och skrivs då av snabbare, som andra inventarier.

Exempel: aktiebolag köper en fastighet

Ett aktiebolag köper en fastighet för 4 500 000 kronor. Taxeringsvärdet är 3 000 000 kronor, varav 2 000 000 kronor byggnad och 1 000 000 kronor mark. Byggnaden får alltså två tredjedelar och marken en tredjedel. Stämpelskatten för ett aktiebolag är 4,25 procent, det vill säga 191 250 kronor, och Lantmäteriets expeditionsavgift 825 kronor. Lagfarten kostar totalt 192 075 kronor.

I exemplet finansieras 3 500 000 kronor med banklån och resten betalas från företagskontot.

Handpenning

Betalar företaget handpenning innan tillträdet bokförs den som ett förskott på 1180. Vid tillträdet förs beloppet över till byggnad och mark.

Mäklararvode

Betalar du mäklararvode vid köpet läggs det till anskaffningsvärdet. Vid försäljning minskar mäklararvodet i stället vinsten.

Lagfart och stämpelskatt

Köpet ska registreras hos Lantmäteriet, som beviljar lagfart. Stämpelskatten beräknas på det högsta av köpeskillingen och fastighetens taxeringsvärde året före. Lagfartskostnaden ingår i anskaffningsvärdet och fördelas på byggnad och mark – den dras alltså inte av direkt.

Avgifterna är de som gäller i dag. Stämpelskatten står i lag och ändras sällan.

Bokföra pantbrev

Behöver företaget belåna fastigheten ansöker det om inteckning hos Lantmäteriet och får pantbrev, som lämnas till banken som säkerhet. Pantbrevet har inget eget värde och ska inte tas upp som tillgång. Stämpelskatten och avgiften för nya pantbrev är en kostnad för lånet och dras av direkt.

Finns det redan pantbrev i fastigheten följer de med köpet utan kostnad. Ta ut ett aktuellt utdrag ur fastighetsregistret före köpet för att se vilka pantbrev som finns.

Bokföra löpande kostnader för fastigheten

Om- och tillbyggnader ökar fastighetens värde och ska aktiveras. Medan arbetet pågår bokförs utgifterna på 1180. När det är klart förs beloppet över till 1110 och skrivs av tillsammans med byggnaden. Var gränsen mellan reparation och förbättring går beskriver vi i avdrag för reparation och underhåll.

Bokföra avskrivning på byggnad

Byggnaden skrivs av från tillträdesdagen, med 2–5 procent per år beroende på byggnadstyp. En industribyggnad skrivs av med 4 procent. Mark skrivs aldrig av. Markanläggningar skrivs av med 5 procent per år.

Avskrivningen för en byggnad på 3 128 050 kronor med 4 procent blir 125 122 kronor per år:

Bokföra försäljning av fastighet

Vid försäljning förs anskaffningsvärdet och de ackumulerade avskrivningarna bort, och skillnaden mot priset bokförs som vinst eller förlust.

Ett företag köpte en fastighet för 6 000 000 kronor, varav 4 000 000 kronor byggnad och 2 000 000 kronor mark. Byggnaden har skrivits av med 4 procent i tre år, alltså 480 000 kronor. Fastigheten säljs för 5 900 000 kronor. Bokfört värde är 5 520 000 kronor, så vinsten blir 380 000 kronor.

Löser företaget samtidigt ett banklån på 3 500 000 kronor bokförs det separat: 2350 i debet och 1930 i kredit. Blir det förlust bokförs mellanskillnaden på 7972.

Den skattemässiga vinsten kan skilja sig från den bokförda, bland annat eftersom gjorda värdeminskningsavdrag återförs till beskattning. Vid större fastighetsaffärer är det klokt att ta hjälp av en redovisningskonsult.