Bankernas roll för företag och privatpersoner
Lån, kontokrediter, leasing, exportfinansiering och rådgivning – det handlar om tjänster som möjliggör tillgången till likviditet och långsiktig planering. Och bankerna sitter på makten genom att avgöra om de tänker finansiera, beroende på affärsidé, balansräkning, tillgång till säkerhet och kassaflöde.
I praktiken är det ofta bankerna som bedömer vilka av företagens affärsmodeller som är bärkraftiga nog att finansieras. I det urvalet formas näringslivet. Den som får stöd kan ta nästa steg. Den som nekas får hitta andra vägar – eller lägga ner. Bankernas villkor är därmed formativa för det svenska företagsklimatet.
Lika stor betydelse har de för privatpersoners möjlighet att köpa en egen bostad. Och bakom kulisserna döljer sig ett lapptäcke av regler, gränsvärden och räntebeslut som påverkar hela det aktuella hushållets ekonomi.
Hur mycket får man egentligen låna till en bostad?
Innan du kontaktar banken för att fråga hur mycket du kan låna kan du med fördel använda ett online-verktyg för att skaffa dig en uppfattning. Ett exempel på en sådan är den som icabanken.se erbjuder. Det ger dig en riktlinje för vilka objekt som kan vara aktuella att låna till.
I grunden är det bra att veta att den maximala storleken på bolån baseras på låntagarens inkomst och bostadens värde. I realiteten är det bankens interna kalkyl som avgör hur mycket du får låna – och den är vanligen stramare än vad du själv kanske räknar med. Även kontantinsatsen spelar in: du får nämligen inte låna mer än 85 % av bostadens värde.
En bolånekalkyl utgår från hushållets inkomster minus alla fasta kostnader och levnadsomkostnader, ofta baserat på en schablon för barn, bil och hushållets övriga behov. Utöver det läggs det på en kalkylränta som är klart högre än den aktuella, faktiska räntenivån. Det är bankens sätt att testa hur du skulle klara av lånet i sämre tider.
Lånelöfte och kontantinsats
Nästa steg är att skaffa ett lånelöfte. Det gäller normalt i sex månader och fungerar som en preliminär bekräftelse från banken och som ett konkret verktyg i den psykologiska krigföring som budgivningar ofta innebär. För utvärderingen görs en kreditprövning, där inkomster, skulder och livssituation nagelfars. Banken vill helt enkelt se att hushållet klarar av att leva med lånet.
Även din möjlighet att betala kontantinsats påverkar. Du måste nämligen själv kunna lägga upp 15 % av köpeskillingen. Särskilt i större städer, där kvadratmeterpriserna ligger högt, kan det innebära flera hundra tusen kronor. Det är inte ovanligt att vägen dit kantas av flera års sparande med plikttrogen disciplin.
Handpenningslån och överbryggning
I teorin säljer man först och köper sen. I verkligheten är det ofta tvärtom. Det är då som handpenningslån och överbryggningslån kan bli aktuella. Det förstnämnda används om kontantinsatsen på 10 % av köpesumman ska betalas innan försäljningen av den gamla bostaden gått i mål. Det är kortfristigt och ska betalas tillbaka vid tillträdet.
Överbryggningslånet har istället till funktion att täcka glappet mellan köp och försäljning – när man ska betala hela summan för en ny bostad innan pengarna från den gamla trillat in. Båda lånen bygger på tillit – banken behöver veta att försäljningen är på gång.
Rörlig eller bunden ränta
Alla som lånar till en bostad måste välja mellan rörlig och bunden ränta. Och det finns inte ett svar som är det rätta, beroende på att alla låntagare har olika riskprofil.
Den rörliga tremånadersräntan följer marknaden och är ofta lägst på kort sikt. Dock innebär den att hushållets ekonomi riskerar att fluktuera i takt med de räntebesked som Riksbanken ger. Å andra sidan kan den när som helst bindas om, och den som vill göra extra amorteringar gör det utan kostnad.
Den bundna räntan ger istället förutsägbarhet. Månadskostnaden blir densamma under hela bindningstiden. Det är en fördel i tider av stigande räntor. Dock kan det bli dyrt att lösa ett bundet lån i förtid.
Amorteringskravet – tvång eller skyddsnät?
Amorteringskravet innebär att om du har lånat över 70 % av bostadens värde så måste du amortera minst 2 % per år. Ligger lånebeloppet dessutom på mer än 4,5 gånger din bruttoinkomst så höjs kravet till 3 %. Har du lyckats hålla dig under en belåningsgrad på 50 % slipper du dock kravet helt – det är en tydlig signal om att sparande premieras.
Kraven är utformade för att minska riskerna, både för hushållen och samhället. För den som redan har pressade marginaler kan det dock kännas begränsande. Men det finns en viss möjlighet att ta sig igenom ett kryphål – en kraftig värdeökning på grund av en ombyggnad kan påverka bedömningen och leda till lägre krav på amortering.
