Köp av fastighet, frågor om lån och räntor.

1
hej.

Vi är 9 killar som är intresserade av att tillsammans bilda en ekonomisk förening och genom den köpa en fastighet.

Vi har nu äntligen hittat en fastighet som passar verksamheten och undrar lite angående lån och ränta.

Fastigheten har ett utropspris på ca 1.800 000, men vi vet redan idag att säljaren är villig att gå ner i pris. Vi har sagt att vi kan köpa fastigheten för 1 500 000 om vi blir beviljade lån.

Fastigheten består av en större lägenhet och en stor industrilokal.

Tanken är att bostadsdelen kommer hyras av två medlemmar i föreningen för 100 000 om året, och i lokalen kommer en verksamhet bedrivas som betalar 48 000 i hyra.

Alltså tot 148 000 kr i hyra om året.

Förutom det så finns det en till sidolokal som ännu inte har någon planerad verksamhet men flera olika projekt är påtänkta.

Vi har beräknat att vi behöver ca 100 000 för att starta verksamheten, pengar som också behöver lånas.

Så dom siffror vi har nu är

Fastighetslån: 1 500 000
Lån för att starta verksamheten: ca 100 000.

hyresintäkter: 148 000/år

Den ekonomiska föreningen är inte tänkt att generera någon lön till medlemarna, utan det överskott som möjligtvis kommer att frambringas kommer användas för att utveckla verksamheten.
Alla 9 personerna har alltså jobb.

Då är mina frågor.

1. Vad kommer banken säga om vi vill låna 100% av husets pris samt 100 000 utöver det, är det omöjligt även om man går in med fastigheten som säkerhet? hur kommer ett möjligt lån se ut, ränta, amortering osv?

2. Är vi medlemmar ink styrlsen i föreningen ekonomiskt ansvariga i fall av att föreningsverksamheten går i stöpet?

2360
49
För lån borgar man och säkert även för fastigheten men prata med olika banker så får ni en klar uppfattning om det hela.  För att få ner kostnader för värme kan det finnas alternativ som man kanske får bidrag till samt även om någon arbetar där. Ta inte ut mer hyra av medlemmar än riktlinjer för området, se det istället som en löneförmån även om lön inte betas ut. Tänk hela tiden på skattade och oskattade pengar är 2 helt skilda saker.
Lars Arenander. Utgivare av boken KVINNA I STRID
1165
16
Jag gissar att bankerna inte är så pigga på att låna ut sådana pengar till fastigheten, i synnerhet inte om det är en nystartad ekonomisk förening utan vinstintresse som sedan skall bedriva verksamhet där. Banken kommer vilja att risken förflyttas från dem till er.[br][br]Det kan göras på flera sätt, men ett sätt skulle kunna vara att banken kräver att den ekonomiska föreningens medlemmar lånar ut hälften av kapitalet, och banken den andra halvan, mot pant i fastigheten. Ni som medlemmar lånar t.ex. er halva av pengarna av banken med ert namn och goda rykte som säkerhet, och lånbar dem sedan vidare eller sätter som insats i föreningen. Det blir inte precis bostadsräntor för det här, utan räkna med STIBOR +2% för fastigheten, amorteringsfritt om belåningen är 50% och 5-6% ränta för era egna lån som amorteras på fem år.[br][br]Försök få till en lösning där var och en är ansvarig för sin del. Att stå som solidarisk borgenär för ett lån i den där klassen och det händer något kan bli fullständigt förödande.[br][br]Banken kommer dock att vilja veta mera. Betänk vad som händer om de två som bor i lägenheten inte vill bo där längre, kanske träffar partner och vill flytta till radhus. Vem skall bo där då? Vad händer med intäkterna? Är var och en beredd att ur egen ficka varje månad slanta upp en tusenlapp för driften av lokalen + kanske tre tusenlappar för lånet som man tog? Vad händer om någon vill flytta för att börja studera? Hur kommer man ur detta? Vad händer då? Vad kostar det att värma upp lokalen, och vad är de fasta kostnaderna för fastighetsskatt, vatten, avlopp, el, gatuunderhåll, försäkringar & sophämtning? Hur löser man reparationer och underhåll över tiden? Bokföring och revisor?[br][br]Banken kommer ställa de här frågorna, och många fler, så det finns anledning för er att visa för dem hur ni tänkt och resonerat, presentera erforderliga lösningar på problemen tillsammans med kalkyler.
12
Hela konstellationen låter lite otäck. Ni kommer garanterat vara tvungna att ta fram borgenärer. [br]Jag rekommenderar ingen av er att gå in som borgenär då ni är så många och några av er kommer troligen ha andra planer i livet om 2 år.[br]Är man borgenär kan ju det ligga i fatet för framtida lån.[br][br]Jag har precis fått ok att köpa en lokal för 800' men då gick jag själv in med 200' och har förutom lokalen jag nu köpt få sätta en annan lokal bolaget äger som säkerhet.[br][br]Och då var det nätt och jämnt att SEB gick med på det. Jag fick nästan stå med mössan i hand...[br][br]Räntan hamnade på 4%.
2360
49
Ändå var banken snäll och det varar så länge du betalar, skulle det gå risigt visar banken sitt rätta ansikte och klämmer till med 10-15% via domstol om det behövs. det ska man ta i beräkning eller tar över företaget för en struntsumma. Det var en riksdagsman som sa att hälften av bankdirektörerna "borde sitta bakom lås och bom" vad nu det kan ligga för sanning bakom detta.
Lars Arenander. Utgivare av boken KVINNA I STRID
12
[quote author=lars arenander link=topic=5049.msg25517#msg25517 date=1240689029][br]Ändå var banken snäll och det varar så länge du betalar, skulle det gå risigt visar banken sitt rätta ansikte och klämmer till med 10-15% via domstol om det behövs. det ska man ta i beräkning eller tar över företaget för en struntsumma. Det var en riksdagsman som sa att hälften av bankdirektörerna "borde sitta bakom lås och bom" vad nu det kan ligga för sanning bakom detta.[br][/quote][br][br]Ja, det gäller ju att pröjsa för sig.[br]Men lokalerna är billiga nu och räntan låg. Den nuvarande lokalen vi sitter i har en avgift på 3500kr/mån för 55m2 och vi kommer hyra ut den för det dubbla. Priserna är så dåliga nu så vi avvaktar med att sälja till sämre tider.[br]Den nya lokalen på 104m2 har en avgift på 2700kr/mån men finns då på ett mindre attraktivt ställe, men lokalen passar sig bättre för ändamålet då vi kommer kunna utöka verksamheten istället.[br][br]Just nu verkar det finnas mycket billiga lokaler om man har råd att ligga ute med pengar...
2360
49
104 kvm till det priset, Grattis, mer eller mindre gratis. :bravo :winner :LOOOL
Lars Arenander. Utgivare av boken KVINNA I STRID
12
Ja, men så är det 2km till närmaste kommunla fördmedel, det är inte så lättsålt idag.[br]Det är nybyggt och betongrent så inte ens toalett finns heller.[br]Jag tror vi är upp i en mille när det är inflyttbart.[br][br]Men jag tror också det var en bra affär (på sikt).

Du måste vara inloggad för att kunna skriva i forumet. för att registrera dig som medlem.