Prenumerera
Hejsan.
Jag har under 1.5 års tid projekterat en nyetablering av större mått i min stad. Verksamheten är en franchise där alla tidigare etableringar i Sverige blivit stora succeer. Alla vi pratat med är positiva inklusive banker, företag, ALMI, kommunen osv så det är ingen större risk att etableringen inte kommer bli en succe. ALMI behövde bara lyssna i 45 min innan de sade "Det spelar ingen roll vad etableringen kommer kosta - ni får låna hälften av oss om ni behöver".
Problemet är bara att verksamheten behöver en fastighet på minst 2.500 m2 och såna växer ju inte på trän.
Nu är det så att kommunen kontaktade mig för en tid sedan och lät meddela att de har ett gammalt sjukhem som de vill sälja. Sjukhemmet består av flera byggnader där den största är på 3.500 m2 och resten är på sammanlagt 3000 m2 till. Tomten som byggnaderna står på är på ca 18.000 m2 och allt är beläget ca 5 min bilväg från stadskärnan. Vi har undersökt byggnaden och den skulle passa bra till verksamheten som beräknas få ca 50.000 betalande besökare årligen.
Inte så dumt med andra ord.
Problemet är bara detta. Kommunen är villig att hoppa över momentet att bjuda ut fastigheten på öppna marknaden och istället erbjuda ett vänskapspris till oss eftersom de så gärna önskar att etableringen blir av. De har föreslagit 5 milj men jag tror att vi kan komma ner till 4 via lite förhandlingar.
Och här kommer kruxet:
Det företag som vi ska bilda finns ju inte ännu och pga detta så finns ju ännu inga likvida medel att genomföra en sån här affär med. Dessutom kommer själva etableringskostnaden att gå på ca 5 milj till vilket innebär att vi måste ha en startkassa på minst 10 miljoner och det är lite tungt.
Dessutom så ingår ett bostadshus (en villa) i köpet där det bor folk just nu och jag har ingen lust att behöva agera både entreprenör, fastighetsförvaltare och hyresvärd på samma gång. Det har jag varken tid eller kompetens för.
Därför undrar jag om det är nån som känner till nåt smart sätt att komma runt det faktum att kommunen bara vill sälja till oss och att priset antagligen kommer bli mycket högre om nån annan går in och köper för att sen hyra ut till oss.
Byggnaderna är i ok skick. Det pågick vård i huvudbyggnaden fram tills i höstas så det är inga vrak. Tomten är platt, har eget värmeverk, vatten och avloppssystem och är dimensionerad för fler byggnader än som finns idag.
Rent teoretiskt skulle vi kunna köpa hela fastigheten av kommunen och sen sälja den dagen efter till ett förvaltningsbolag för samma summa och sen hyra våra lokaler men är det verkligen den bästa vägen att gå?
Idag finns en del verksamhet i byggnaderna som ger en hyresinkomst på cirka 350.000 kr / år. Utöver detta vill kommunen hyra ett hus av köparen vilket kommer ge en del inkomst till. Två företag har visat intresse att flytta dit också om vi tar över så det ser ljust ut driftbudgetmässigt.
Dock innebär ju ansvaret för bostadshuset att man inte kan tex stänga av vattnet i en vecka för att utöva reparationsarbeten och vad händer om värmeverket exploderar en dag?
Allra helst skulle jag vilja ha ett fastighetsbolag som ansvarar för byggnaderna och för uthyrningarna så att vi kan fokusera på vår kärnverksamhet.
Hur får jag till detta?
Några tips?
Jag har under 1.5 års tid projekterat en nyetablering av större mått i min stad. Verksamheten är en franchise där alla tidigare etableringar i Sverige blivit stora succeer. Alla vi pratat med är positiva inklusive banker, företag, ALMI, kommunen osv så det är ingen större risk att etableringen inte kommer bli en succe. ALMI behövde bara lyssna i 45 min innan de sade "Det spelar ingen roll vad etableringen kommer kosta - ni får låna hälften av oss om ni behöver".
Problemet är bara att verksamheten behöver en fastighet på minst 2.500 m2 och såna växer ju inte på trän.
Nu är det så att kommunen kontaktade mig för en tid sedan och lät meddela att de har ett gammalt sjukhem som de vill sälja. Sjukhemmet består av flera byggnader där den största är på 3.500 m2 och resten är på sammanlagt 3000 m2 till. Tomten som byggnaderna står på är på ca 18.000 m2 och allt är beläget ca 5 min bilväg från stadskärnan. Vi har undersökt byggnaden och den skulle passa bra till verksamheten som beräknas få ca 50.000 betalande besökare årligen.
Inte så dumt med andra ord.
Problemet är bara detta. Kommunen är villig att hoppa över momentet att bjuda ut fastigheten på öppna marknaden och istället erbjuda ett vänskapspris till oss eftersom de så gärna önskar att etableringen blir av. De har föreslagit 5 milj men jag tror att vi kan komma ner till 4 via lite förhandlingar.
Och här kommer kruxet:
Det företag som vi ska bilda finns ju inte ännu och pga detta så finns ju ännu inga likvida medel att genomföra en sån här affär med. Dessutom kommer själva etableringskostnaden att gå på ca 5 milj till vilket innebär att vi måste ha en startkassa på minst 10 miljoner och det är lite tungt.
Dessutom så ingår ett bostadshus (en villa) i köpet där det bor folk just nu och jag har ingen lust att behöva agera både entreprenör, fastighetsförvaltare och hyresvärd på samma gång. Det har jag varken tid eller kompetens för.
Därför undrar jag om det är nån som känner till nåt smart sätt att komma runt det faktum att kommunen bara vill sälja till oss och att priset antagligen kommer bli mycket högre om nån annan går in och köper för att sen hyra ut till oss.
Byggnaderna är i ok skick. Det pågick vård i huvudbyggnaden fram tills i höstas så det är inga vrak. Tomten är platt, har eget värmeverk, vatten och avloppssystem och är dimensionerad för fler byggnader än som finns idag.
Rent teoretiskt skulle vi kunna köpa hela fastigheten av kommunen och sen sälja den dagen efter till ett förvaltningsbolag för samma summa och sen hyra våra lokaler men är det verkligen den bästa vägen att gå?
Idag finns en del verksamhet i byggnaderna som ger en hyresinkomst på cirka 350.000 kr / år. Utöver detta vill kommunen hyra ett hus av köparen vilket kommer ge en del inkomst till. Två företag har visat intresse att flytta dit också om vi tar över så det ser ljust ut driftbudgetmässigt.
Dock innebär ju ansvaret för bostadshuset att man inte kan tex stänga av vattnet i en vecka för att utöva reparationsarbeten och vad händer om värmeverket exploderar en dag?
Allra helst skulle jag vilja ha ett fastighetsbolag som ansvarar för byggnaderna och för uthyrningarna så att vi kan fokusera på vår kärnverksamhet.
Hur får jag till detta?
Några tips?
