Investera i fastigheter i USA

[quote author=horten12 link=topic=3853.msg18012#msg18012 date=1209919331]
Jag har planer att tillsammans med släkt i USA köpa hus/fastigheter i USA för uthyrning till privatpersoner. Tack vare låg dollar och bostadsmarknadens nedgång kan man troligen göra köp som finansierar sig själva genom uthyrning. Lokalkännedom+banklån osv står släkten för. Det kommer startas ett amerikanskt bolag (LLC) per inköpt hus för hantering och ett paraply bolag där dessa bolag ingår i. Under uppbyggnadsskedet kommer det vara en ström av kapital från mig i Sverige in i bolaget som insats till husköpen. Under uppbyggnadsskedet (10år eller så) är tanken att vi inte tar ut någon lön utan allt eventuellt överskott återinvesteras i nya hus. Tanken är självklart att vi efter flertalet år sedan har en rullande verksamhet och då kommer vi också kunna ta ut lön - men det dröjer...

Så till mina frågor/funderingar:
- Är det bra att vara delägare som svensk privatperson i ett amerikanskt LLC?
- Eller är det mer fördelaktigt att starta ett svenskt bolag som delägare i LLC:t?
- Vad är det viktigaste att tänka på anser ni?
- Då jag under uppbyggnadsskedet kommer skicka in ~XX kSEK per år (hårt skattade pengar från mitt arbete) i bolaget finns det något skattetekniskt fördel man kan uppnå?

[/quote]

Äger inga fastigheter i USA men väl i Sverige. Kan därför inte hjälpa dig med dina specifika skattetekniska och juridiska frågor, men väl om fastigheter som sådant.

Att investera i fastigheter kräver god marknadskännedom för att få bra avkastning. Därför kan din affärsidé såväl vara en jättebra idé som kommer generera goda och säkra inkomster som en riskfylld idé som kan sluta med stora skulder och outhyrda hus. Det blir ännu lite trixigare för dig eftersom du får lite på dina släktingars marknadskännedom - du lägger bokstavligt ödet i deras händer. Men litar du på deras, så kör hårt.

Att lyckas som fastighetsägare kräver också att man på något sätt skapar god "förvaltningsförmåga" - dvs att man på ett kostnadseffektivt sätt kan förvalta husen så att de vare sig förfaller, gör hyresgästerna missnöjda eller kostar dig skjortan i underhåll. Återigen måste du här lita på dina släktingar, men gör du å andra sidan det så..

Det andra tipset är att fastighetsmarknaden just nu är skakig, särskilt i USA. När ni gör kassaflödesanalyser är det därför rent hasardspel att räkna på värdeökningar - räkna istället helt på hyresintäkter och ha marginal för vakanser. Bortse från värdeökningar och ta de istället som en bonus dagen ni säljer. Om inte annat kommer banken förmodligen kräva att husen kan betala sina räntekostnader.

Det tredje tipset är mer en reflektion. Den amerikanska fastighetsmarkanden kring hyreshus är helt annorlunda än den svenska. I många avseenden är det till det bättre eftersom det finns många driftiga entreprenörer med innovativa lösningar och en mer levande marknad (det finns ju inga bostadsransoneringar i USA som i Sverige). Å andra sidan finns det också en del skojare som försöker utnyttja mindre investerares lycksökan - dvs som svenska fastighetsmäklare fast ännu snäppet värre.